Haus & Grund Lauf

27.03.2020
Corona-Virus-Pandemie
Auswirkungen für Mieter und Vermeiter

Infoblatt von Haus & Grund Bayern
Corona Krise: Fragen und Antworten

Das am 27. März 2020 in Kraft getretene Gesetz zur
Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafrechtsverfahrensrecht
betrifft auch Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Was wurde beschlossen? Kurze Zusammenfassung des Gesetzes für Vermeiter:

die Pflicht zur Zahlung der Miete bleibt ausdrücklich unverändert fortbestehen.
Der Vermieter kann ein Miet- oder Pachtverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass ein Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht bezahlt.
Der Mieter ist nur dann berechtigt in diesem Zeitraum die Miete nicht zu bezahlen, wenn dies auf Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht und er dies glaubhaft machen kann.
Sonstige Kündigungsrechte bleiben davon unberührt.
Dem Mieter wird ein Zeitraum bis zum 30. Juni 2022 eingeräumt, die rückständige Miete zu bezahlen. Erfolgt dies nicht, kann den Mieter gekündigt werden.
Der Vermieter ist berechtigt Verzugszinsen zu berechnen. Die Höhe der Verzugszinsen beträgt bei Wohnimmobilien derzeit 4,12 % p.a., bei Gewerbeimmobilien derzeit 8,12 % p.a.
Die Kündigungsbeschränkung aufgrund von Zahlungsrückständen kann von der Bundesregierung ohne Zustimmung des Bundesrates bis zum 30. September 2020 verlängern, wenn zu erwarten ist das die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie weiterhin das soziale Leben die wirtschaftliche Tätigkeit oder die Erwerbstätigkeit erheblich beeinträchtigen.
Mit Zustimmung des Bundestages aber ohne Zustimmung des Bundesrates ist die Bundesregierung ermächtigt, die genannten Fristen auch über den 30. September 2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen aufgrund der COVID-19-Pandemie weiterhin bestehen.

Was ist zu beachten?

Im Gegensatz zu manchen Großkonzernen (wie zum Beispiel Adidas), gehen wir davon aus, dass Mieter von Gewerbe- und Wohnimmobilien die gesetzliche Möglichkeit nur bei zwingend wirtschaftlichen Gründen ausschöpfen.

Hier sollte, auch im Hinblick auf das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, von beiden Seiten mit offenen Karten gespielt werden. Die wirtschaftliche Situation des Mieters sollte nachvollziehbar dargelegt werden können. Ebenso sollte auch die wirtschaftliche Situation des Vermieters seitens des Mieters gesehen werden.

Bei Wohnraummietverhältnissen besteht die Möglichkeit des Antrages auf Wohngeld. Vermieter sollten auf diese Möglichkeit hinweisen, wenn der Mieter diese Möglichkeit noch nicht in Betracht gezogen hat.

Mietreduzierungen bei Gewerbemietverträgen bedürfen immer der Schriftform!

Weitere Informationen:

Bundesgesetzblatt vom 27. März 2020 Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrech

Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz: Fragen und Anworten zum Schutz der Mietereinnen und Mieter in Zeiten der COVID-19-Pandemie

Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz: Fragan und Anworten zu Änderungen des WEG in der Corona-Krise

Zusammenfassung der Corona-Fällte in Deutschland, Bayern und dem Landkreis Nürnberger Land

Zahlen der Johns Hopkins Untiversity, Baltomore

Zahlen des Bayerisches Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit (LGL)

Zahlen des Robert-Koch-Institues

Millionen Vermieterexistenzen sind gefährdet - Haus & Grund fordert Rettungsschirm für private Vermieter

Millionen vermietender Privathaushalte drohen langfristig den Sozialstaat zusätzlich zu belasten, wenn die Politik jetzt nicht zügig Rettungsmaßnahmen einleitet. Davor warnte heute der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Von den 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern sind knapp 40 Prozent Rentner. Die sind auf die Mieten angewiesen, um leben zu können“, betonte Verbandspräsident Warnecke. Ein Mietenmoratorium ohne Absicherung durch einen Fonds sei sozialpolitisches Harakiri. Er wies darauf hin, dass viele vermietende Rentner keine Ansprüche aus der gesetzlichen Rentenkasse hätten, weil sie freiberuflich tätig gewesen seien. Ähnlich ergehe es aktiven Handwerkern, Selbständigen und Gastronomen, denen in der Corona-Krise die berufliche Existenz wegbreche und die auf die Mieteinnahmen aus ihren ein bis zwei Mietwohnungen nun noch dringender angewiesen seien.

Warnecke verwies auf den Fall Adidas. Der Konzern hatte angekündigt, für seine Läden keine Miete mehr zu zahlen. „Derartiges Gebaren darf keine Schule machen. Dann ist der Immobilienmarkt am Ende. Ich rate jedem Mieter und jedem Vermieter dringend, miteinander das Gespräch zu suchen und einvernehmliche Lösungen zu suchen. Jedes Mietverhältnis muss individuell betrachtet werden“, sagte Warnecke.

Fakten über private Vermieter: 66 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland werden von insgesamt 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern angeboten. Sie stammen aus allen sozialen Schichten. 39 Prozent sind Rentnerhaushalte, die dringend auf Mieteinnahmen angewiesen sind, um ihren Lebensunterhalt bestreiten zu können. 14 Prozent der privaten Vermieter sind Freiberufler, die häufig durch die Corona-Krise in Schwierigkeiten geraten. Und 22 Prozent der privaten Vermieter haben ein durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen, das unterhalb des Medians der Bevölkerung liegt.

Roland Kraft
27.03.2020

Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft zum 01.01.2019

Neues Jahr, Neue Regelungen: Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft

Der Bundestag hat in seiner Sitzung vom 29.11.2018 das umstrittene Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) beschlossen. Dieses ist nun auch zum 01.01.2019 in Kraft getreten und bringt mit der Verschärfung der Mietpreisbremse wenig Gutes für private Vermieter.

Weiterlesen auf Haus & Grund Bayern

19.09.2018 BGH-Urteil zur Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen
ordentlichen Kündigung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug

Bislang war nicht eindeutig geklärt, ob in Falle der Zahlung durch den Mieter nach Zugang der Kündigung, die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wirksam ist. Auch wenn die rückständigen Mieten nach der fristlosen Kündigung vom Mieter bezahlt wurden, dürfte das Vertrauen des Vermieters in die Zahlungsfähig- oder Zahlungswilligkeit seines Mieters erschüttert sein. Der BGH hat nun in zwei Urteilen vom 19. September 2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung auch nach einer Schonfristzahlung ihre Wirksamkeit behält. Wenn diese auf demselben Sachverhalt beruht. Zur Begründung führte der BGH unter Anderem aus, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach dem Willen des Vermieters auch dann zum Tragen kommen soll, wenn die außerordentliche Kündigung nachträglich, also beispielsweise durch die Zahlung in der Schonfrist unwirksam wird. Somit möchte der Vermieter dem Mieter zu verstehen geben, dass er das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Zahlungen in jedem Fall beenden möchte.

Pressemitteilung - BGH VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org

Ab 01. November 2015 Meldegesetz: Vermieter müssen
Ein- und Auszug bestätigen ⇒ Wohnungsgeberbestätigung für Mieter

Quelle: Haus & Grund Bayern
Am 1. November 2015 wird die Mitwirkungspflicht des Vermieters bei der An- und Abmeldung des Mieters bei der zuständigen Meldebehörde wieder eingeführt. Dies hat zur Folge, dass Vermieter ihren Mietern den Ein- oder Auszug innerhalb von zwei Wochen bestätigen müssen. Die Mieter müssen die Bestätigung dann vorlegen, wenn sie sich bei der zuständigen Meldebehörde anmelden. Die Vermieter müssen die Anmeldung bei der Meldebehörde also nicht selbst vornehmen. Die Mitwirkungspflicht richtet sich gegen Scheinanmeldungen und damit häufig verbundene Formen der Kriminalität. Die Wohnungsgeberbestätigung war bereits bis 2002 erforderlich, bevor sie abgeschafft wurde.

Die Bestätigung des Vermieters muss Namen und Anschrift des Vermieters, das Datum des Ein- oder Auszugs, die Anschrift der jeweiligen Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen enthalten. Die Behörde soll zudem von dem Eigentümer der Wohnung und ggf. auch von dem Vermieter Auskunft verlangen können über Personen, die bei ihm wohnen oder gewohnt haben.

Dem Vermieter steht ab dem 1. November 2015 im Gegenzug das Recht zu, sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde von der An- bzw. Abmeldung des Mieters zu überzeugen. Zudem muss die Meldebehörde dem Eigentümer einer Wohnung und ggf. auch dem Vermieter jederzeit unentgeltlich Auskunft über die Namen der in seiner Wohnung gemeldeten Personen erteilen, soweit dieser ein rechtliches Interesse glaubhaft macht.

Vermietern, die die Bescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellen, droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro. Wer einem anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Download Wohnungsgeberbestätigung-Vordruck

Mietpreisbremse gilt nicht für Lauf und Umgebung

Die umstrittene Mietpreisbremse wurde am Dienstag, 14.07.2015 im bayerischen Kabinett beschlossen. Sie gilt ab 01.August 2015 für 144 bayerische Städte und Gemeinden. 127 davon liegen in Oberbayern, davon ein Großteil im Münchner Umland.
In Mittelfranken gilt sie für Nürnberg, Fürth und Erlangen

Reduzierung der Kappungsgrenze auf 15 %
gilt nicht für Lauf und Umgebung

Die bayerische Landesregierung hat die zweite Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen beschlossen. Demnach sind in München seit Mitte Mai 2013 und ab 01. August 2013 in weiteren 89 Städten und Gemeinden, Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren begrenzt.
In Mittelfranken gilt dies für die drei Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Für Lauf gilt weiterhin die Kappungsgrenze von 20 Prozent.

Mietrechtsnovelle seit 01. Mai 2013 in Kraft

Das Mietrechtsänderungsgesetz - (MietRÄndG) beinhaltet nach Jahrzehnten auch eine Stärkung der Rechtsposition des Vermieters, indem es die Durchführung energetischer Modernisierung unterstützt und die Durchsetzung von Räumungstiteln vereinfachen soll.

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können zukünftig die Bundesländer per Rechtsverordnung eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren von 20 % auf 15 % einführen. Eine wird in § 558 Absatz 3 BGB eingefügt.

Betriebskostenabrechnung - Mieter leistet die Nachzahlung nicht

Wie können Sie vorgehen, wenn Ihr Mieter die Nachzahlung einer Betriebskostenabrechnung nicht leistet?

Sie können Ihren Mieter anschreiben und ihn auffordern die Betriebskosten nachzuzahlen.

So fordern Sie Ihren Mieter zur Zahlung auf

Weiere Möglichkeiten und Beartung erhalten Sie in unserer Geschäftsstelle

Unpünktliche Mietzahlung
ständig unregelmäßiger Mieteingang muss nicht hingenommen werden

Ein Mieter, der trotz Abmahnung, ständig unpünktlich die Meite zahlt, muss mit einer fristlosen Kündigung aufgrund § 543 Abs. 1 BGB, rechnen.

Ein Mieter zahlte sechsmal innerhalb von neun Monaten seine Meite unpünktlich und wurde viermal deswegen abgemahnt. Nach dem nächsten Zahlungsrückstand kündigte der Vermieter fristlos.

Ständig unpünktliche Mietzahlungen sind ärgerlich.

Einmal schwindet das Vertrauen des Vermieters in den Mieter. Auf der anderen Seite bedeutet es einen erhöhten Verwaltungsauswand, während des Monats zusätzlich die Mieteingänge zu überprüfen um dann doch enttäuscht fest zu stellen, dass die Zahlung noch nicht eingegangen ist.

Oftmals nimmt der Mieter keinen Kontakt mit dem Vermieter auf, um die verspätete Zahlung zu entschuldigen und zu erklären.
Anrufe beim Mieter enden oft mit Versprechungen, die Miete sei schon überwiesen oder wird "morgen" überwiesen. Also wieder Kontoauszüge kontrollieren, oftmals ohne den zugesagten Zahlungseingang festzustellen.

Seit der Mietrechtsreform 2001 wurde im § 556b Abs. 1 BGB festgelegt, dass die Miete zu Beginn, bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte, also bei Wohnimmobilien in der Regel des jeweiligen Monats, zu entrichten ist.
Der Samstag wird hier vom BGH nicht als Werktag gezählt. ...weiterlesen

Nachbarstreit und Sommerzeit

Der beste Nachbarstreit ist der, der nicht entsteht. Eine Idealvorstellung, wie seit Kain und Abel bekannt ist. Die Wirklichkeit sieht leider anders aus. Ob dies nun in der menschlichen Natur begründet oder durch vielfältige – z.T. weit übertriebene – Berichterstattung in den Medien zu verantworten ist, kann offen bleiben. Tatsache ist allemal, dass derartige Streitigkeiten oft mit außergewöhnlicher Hartnäckigkeit und Intensität geführt werden. Hierbei ist es letztlich gleichgültig, ob es sich nun um Lärm vom Nachbarn, häufiges und rauchintensives Grillen, Überwuchs von Pflanzen, Überwachung durch Kameras oder aber ideelle Immissionen durch Gartenzwerge, Nacktsonnen oder ähnliche Aktivitäten handelt. Nachfolgend sollen ohne Anspruch auf Vollständigkeit Gerichtsentscheidungen kurz angesprochen werden, die sich mit den jeweiligen Problemgebieten befasst haben. Um der Jahreszeit Rechnung zu tragen, wurden speziell Streitigkeiten herausgegriffen, die im Sommer auftreten.

1. Lärmimmissionen
Kaum ausrottbar ist die Ansicht, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr lautstark feiern und damit die Nachtruhe stören.

Dass dies nicht so ist, hat z.B. das OLG Düsseldorf 1990 entschieden. Dort ging es um den Betrieb eines Kassettenrecorders bei geöffneter Balkontür und das Singen und Tanzen von 16 Gästen. Klargestellt wurde durch das Gericht, dass wegen der vorrangigen schutzwürdigen Belange seiner Nachbarn der Wohnungsinhaber den Lärm durch geeignete Maßnahmen verhindern hätte müssen.

In ähnliche Richtung geht auch eine Entscheidung des LG Frankfurt aus dem Jahre 1989. Dort hieß es, dass Haus- und Gartenfeste im üblichen Umfang – etwa 4x im Sommer – bis 22.00 Uhr hinzunehmen seien. Klargestellt wurde aber, dass immer der Einzelfall entscheidet.

Vielfältige Entscheidungen sind in den letzten Jahren zur Thematik „Kinderlärm“, der von Spielplätzen, aus Hinter- und Garagenhöfen bzw. Wohnungen dringt, ergangen. Generell ist in der Rechtsprechung bei Streitigkeiten um Kinderlärm eine deutliche Tendenz zu mehr Großzügigkeit zu Gunsten der Kinder bzw. deren Eltern feststellbar. Dem Spielbedürfnis der Kinder, ungestört schreien, lachen und toben zu dürfen, räumen die Gerichte immer häufiger den Vorrang vor dem Ruhebedürfnis der Erwachsenen ein.

So hat z.B. das Verwaltungsgericht Koblenz entschieden:„Geräuschfreie Mittagspausen können ………… nicht mehr gefordert werden“.
Das LG Wuppertal vertrat in einem Urteil aus dem Jahr 2008 die Ansicht, dass der üblicherweise von Kindern erzeugte Spiellärm auch dann keine Kündigung des Wohnungsmietvertrages rechtfertige, wenn Kinder statt auf dem vorgesehenen Spielplatz der Wohnanlage, trotz eines Verbotsschildes, auf dem daneben liegenden Garagenhof lärmen.
Entsprechend der Tendenz in der Rechtsprechung wird z.Zt. im Deutschen Bundestag über einen Antrag beraten, das Bundesimmissionsschutzgesetz dahingehend zu ändern, dass Kinderlärm nicht als schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des Gesetzes bewertet wird.

2. Grillen

Kaum eine in heimischen Gärten im Sommer ausgeübte Freizeitaktivität beschäftigt so häufig die Gerichte wie das Grillen. Unterschiedlichste Entscheidungen zu dieser Thematik sind ergangen.

So gestattete das AG München 2003 in einem Urteil das Grillen im Zeitraum Mai bis August eines Jahres insgesamt 16x, das AG Berlin-Schöneberg 2007 für einen Zeitraum von 2 Stunden bis 25x jährlich, das OLG Oldenburg im Jahr 2002 4x im Jahr bis 24.00 Uhr, das AG Langen 1995 1x wöchentlich und das AG Westerstede im Jahre 2009 2x monatlich und beschränkt auf 10x im Jahr. Weniger großzügig war das AG Bonn im Jahre 1997, das Grillen lediglich 1x im Monat nach vorheriger Anmeldung (48 h) beim Nachbarn gestattete.

Generell kommt es auch beim Grillen auf den jeweiligen Einzelfall an. Wer trotz anderweitiger Möglichkeiten direkt an der Grundstücksgrenze mit größtmöglicher Rauchentwicklung regelmäßig den Nachbarn „einnebelt“, darf sich sicherlich nicht über ein einschränkendes Gerichtsurteils wundern.

Ideelle Immissionen ästhetischer oder optischer Natur

Kaum zu glauben, aber auch Gartenzwerge beschäftigen bis hinauf zum OLG die Justiz.

So kam das OLG Hamburg in einer, allerdings schon etwas älteren Entscheidung, zum Ergebnis, dass auch völlig normale Gartenzwerge, die weder durch beleidigende körperliche Gesten noch durch eine „verbesserungsfähige“ Kleiderordnung auffielen, schon aufgrund ihrer roten Zipfelmützen beeinträchtigen können. Das Gericht erkannte einen Beseitigungsanspruch an. Heute ist es wohl so, dass nur dann ein Entfernungsanspruch besteht, wenn die Gartenzwerge etwas sittlich Anstößiges darstellen. Was dabei allerdings im Einzelnen als sittlich anstößig betrachtet wird, ist ausgesprochen streitig.

Grundsätzlich ebenfalls keine Abwehransprüche gibt es bei Nacktsonnen des Nachbarn. Hier wurde bereits vom Reichsgericht entschieden, dass der Anblick von Nacktbadenden keine „Einwirkung“ auf ein anderes Grundstück ist, die einen Abwehranspruch gibt. Das AG Merzig stellte in einer Entscheidung aus dem Jahre 2005 fest, dass Sonnenbaden im unbekleideten Zustand nicht den Hausfrieden störe. Etwas anderes gilt freilich dann, wenn Anstands- und Sittlichkeitsgefühle anderer verletzt werden, insbesondere also, wenn Minderjährige einen Blick auf die Szenerie werfen können.

Ulrich Weber

Rechtsanwalt, Lauf

Darf ein WEG-Verwalter Maklercourtage verlangen?

Über diese Frage scheiden sich schon seit Jahren die Geister. Die Höhe und der Umfang von Maklergebühren (Courtage) ist im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) geregelt.

Im § 2, Abs. 2 WoVermRG ist beschrieben, wann dem Wohnungsvermittler kein Anspruch auf ein Entgelt für die Vermittlung von der Wohnung zu steht.
In verschiedenen Internetforen wird Mietern empfohlen die Maklercourtage vom Verwalter zurückzufordern oder erst gar nicht zu bezahlen, weil gegen den § 2 Abs. 2 WoVermRG verstoßen wurde....weiterlesen

Grunderwerbsteuer: nur Bayern und Sachsen noch bei 3,5 %

Nordrhein-Westfalen und das Saarland erhöhen die Grunderwerbsteuer zum 01.01.2015 auf 6,5% und gehören zusammen mit Schleswig-Holstein zu den Spitzenreitern! Zum 01.07.2015 zieht Brandenburg nach!

Wohnflächenberechnung Infoblatt von Haus & Grund Deutschland

Die II. Berechnungsverordnung (II.BV) wurde zum 01. Januar 2004 durch die Wohnflächenverordnung WoFlV) abgelöst. Die II.BV hat weiterhin Gültigkeit, wenn die Wohnfläche für den Wohnraum bis zum 31.12.2003 nach der II. BV ermittelt wurde.

Üblich ist seit 2004 die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, zulässig ist aber auch die Berechnung nach der DIN 277. Für den nicht öffentlich geförderten Wohnungsbau können beide Methoden, für den öffentlich geförderten Wohnungsbau (z.B. Sozialwohnungen) darf nur die WoFlV angewandt werden.

Infoblatt zur Wohnflächenberechnung von Haus & Grund Deutschland

Angabe zur Wohnfläche im Mietvertrag

Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „Cirka"-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen.

Um hier keinen Anlass für spätere Streiterein zwischen Mietern und Vermietern zu geben, werden schon seit Jahren in den aktuellen Mietvertragsformularen keine Angaben zur Wohnfläche gemacht.

Diese sollten auch nicht handschriftlich hinzugefügt werden.