Wann die fristlose Kündigung gerechtferttigt ist
Ständig unpünktliche Mietzahlungen sind
ärgerlich.
Einmal schwindet das Vertrauen des
Vermieters in den Mieter. Auf der anderen Seite bedeutet es einen
erhöhten Verwaltungsauswand, während des Monats zusätzlich die
Mieteingänge zu überprüfen um dann doch enttäuscht fest zu stellen,
dass die Zahlung noch nicht eingegangen ist.
Oftmals nimmt der
Mieter leider keinen Kontakt mit dem Vermieter auf, um die verspätete
Zahlung zu entschuldigen und zu erklären. Anrufe beim Mieter enden oft
mit Versprechungen, die Miete sei schon überwiesen oder wird "morgen"
überwiesen. Also wieder Kontoauszüge kontrollieren, oftmals ohne den
zugesagten Zahlungseingang festzustellen.
Seit der
Mietrechtsreform 2001 wurde im
§ 556b Abs. 1 BGB festgelegt, dass die Miete zu
Beginn, bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte, also bei
Wohnimmobilien in der Regel des jeweiligen Monats, zu entrichten ist.
Der Samstag wird hier vom BGH nicht als Werktag gezählt.
Unpünktliche Mietzahlung: Abmahnung durch
den Vermieter
Zahlt ein Mieter wiederholt unpünktlich, ist der Vermieter berechtigt, ihn mit Hinweis
auf den
§ 556b Abs. 1 BGB und den entsprechenden
Paragraphen aus dem Mietvertrag (bei Mietverträgen von Haus & Grund
Nürnberg: § 6), abzumahnen und zur pünktlichen Mietzahlung unter
Androhung der fristlosen Kündigung aufzufordern.
Manche
Mieter begründen die unregelmäßigen Zahlungen mit verspäteten Zahlungen
der Ämter. Es ist aber so, dass der Mieter seine Zahlungseingänge und
Guthaben seines Girokontos so kontrollieren muss, dass er pünktlich
seine Miete zahlen kann.
Zahlt die Behörde dem Mieter unpünktlich sein Geld aus und kann er
deswegen seine Miete nicht rechtzeitig bezahlen, muss er darauf
hinwirken, dass die Behörde sein Anliegen schneller bearbeitet und ihm
sein Geld auszahlt.
Kann er ein solches Bemühen nicht nachweisen,
darf der Vermieter ihm wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen
kündigen.
Eine oder mehrere Abmahnungen sollen dem Mieter
Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern und ihm die Chance zur
Fortsetzung des Vertragsverhältnisses einräumen.
In diesem Zusammenhang müsse auch die Auswirkung einer Abmahnung berücksichtigt werden.
Insbesondere nach einer fortdauernd unpünktlichen Zahlung des Mieters müsse sein Verhalten
nach Erhalt der Abmahnung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine künftige pünktliche
Zahlungsweise wiederherzustellen.
Solche Umstände liegen nicht vor, wenn der Mieter auch
im Anschluss an die Abmahnung(en) sein Verhalten fortsetzt.
Kündigung aus wichtigem Grund
Bringen Abmahnungen keine pünktlichen Mietzahlungen, ist der Vermieter
berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund, gemäß
§ 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB fristlos zu kündigen.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien,
und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des
Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen
Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem
Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus.
Der BGH geht in seinem Urteil vom 11.01.2006 VIII ZR 364/04, davon aus, dass
eine fristlose Kündigung, nach mehrmaliger Abmahnung wegen unpünktlicher
Mietzahlung, möglich ist. Dazu reicht eine einmalige weitere verspätete
Mietzahlung.
Klarer ist die Rechtslage, wenn der Mieter gar
nicht bezahlt:
Bezahlt der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine keine Miete
oder bleibt einen erheblichen Teil der Miete schuldig ist der Vermieter
berechtigt, dass Mietverhältnis gemäß
§ 543 Abs. 2 BGB fristlos zu kündigen.
Dies gilt auch,
wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate
erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate
erreicht.
Der letzte Schritt: Die Räumungsklage
Zahlt der Mieter immer noch nicht und zieht auch nicht aus der Wohnung
aus, ist Klage geboten.
Spätestens jetzt sollten Sie einen
Rechtanwalt konsultieren.
Viele Vermieter scheuen den
Aufwand und die Kosten einer Klage. Leider ist es aber meist so,
dass Mieter die unregelmäßig und dann irgendwann gar nicht mehr zahlen,
Ihr Verhalten nicht ändern. Wenn keine Reaktion oder nur fruchtlose
Versprechen auf Abmahnung und fristlose Kündigung vom Mieter kommen, ist
es angebracht, mit der Räumungsklage nicht mehr zu warten.
Welche juristischen Möglichkeiten sie haben und was in Ihrem Fall
sinnvoll ist, erfahren Sie bei einem Beratungsgespräch in unserer
Rechtsberatung für die Mitglieder von Haus & Grund Lauf und Umgebung.
Urteile:
- BHG- Urteil vom 01.06.2011 VIII ZR 91/10
- BGH-Urteil vom 11.01.2006 VIII ZR 364/04
- LG Frankfurt a.M. Urteil vom 15.07.2010 11S342/09
Autor: Roland Kraft
10.06.2011