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Verringerte Anforderungen an den Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung
Betriebskostenabrechnung: Verringerte Anforderungen an den Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung
Für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung genügt es im Hinblick auf die „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei den aufgeführten Betriebskostenarten den Gesamtbetrag angibt, den er auf die einzelnen Nutzer der Abrechnungseinheit umlegt.
Diese Angabe von Gesamtkosten gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um Kostenanteile bereinigt, die nicht auf die jeweiligen Nutzer umlagefähig sind. Hierbei bedarf es keiner Angabe und Erläuterungen der Rechenschritte, die zu dem resultierenden Gesamtbetrag führen.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 93/15
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung genügt es im Hinblick auf die „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei den aufgeführten Betriebskostenarten den Gesamtbetrag angibt, den er auf die einzelnen Nutzer der Abrechnungseinheit umlegt.
Diese Angabe von Gesamtkosten gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um Kostenanteile bereinigt, die nicht auf die jeweiligen Nutzer umlagefähig sind. Hierbei bedarf es keiner Angabe und Erläuterungen der Rechenschritte, die zu dem resultierenden Gesamtbetrag führen.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 93/15 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Ansatz von Sach- und Arbeitsleistung des Vermieters
Betriebskostenabrechnung: Ansatz von Sach- und Arbeitsleistung des Vermieters
Wenn der Vermieter selbst Arbeiten an dem Mietobjekt ausführt, darf er diese im Rahmen der Betriebskosten abrechnen und wenn ja in welcher Höhe?
Die Kosten dürfen, laut dem Urteil vom 14.11.2012, abgerechnet werden.
Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV dürfen Kosten für Leistungen, die der Vermieter erbracht hat, nach den fiktiven Kosten abgerechnet werde, die bei der Durchführung der Arbeiten durch einen Dritten entstanden wären.
Voraussetzung ist natürlich, dass es sich um Kosten handelt, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden können.
Tipp: Zur Sicherheit sollten bei umfangreicheren Maßnahmen entsprechende Kostenvoranschläge eingeholt werden. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung können diese Kosten ohne die Umsatzsteuer angesetzt werden.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 41/12
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Wenn der Vermieter selbst Arbeiten an dem Mietobjekt ausführt, darf er diese im Rahmen der Betriebskosten abrechnen und wenn ja in welcher Höhe?
Die Kosten dürfen, laut dem Urteil vom 14.11.2012, abgerechnet werden.
Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV dürfen Kosten für Leistungen, die der Vermieter erbracht hat, nach den fiktiven Kosten abgerechnet werde, die bei der Durchführung der Arbeiten durch einen Dritten entstanden wären.
Voraussetzung ist natürlich, dass es sich um Kosten handelt, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden können.
Tipp: Zur Sicherheit sollten bei umfangreicheren Maßnahmen entsprechende Kostenvoranschläge eingeholt werden. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung können diese Kosten ohne die Umsatzsteuer angesetzt werden.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 41/12 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Abrechnungszeitraum maximal 12 Monate
Betriebskostenabrechnung: Abrechnungszeitraum maximal 12 Monate
Grundsätzlich darf der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten maximal 12 Monate betragen. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen.
Das bedeutet der Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate betragen. In § 556 Abs. 4 BGB steht ausdrücklich, dass eine Vereinbarung, die davon abweicht, unwirksam ist.
Dennoch hat der BGH in seinem Urteil vom 27. Juli 2011 dem Vermieter Recht gegeben, der mit dem Metier eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraumes vereinbart hat, da der Vermieter die Abrechnungszeit umstellen wollte.
Wichtig war hier, dass diese Verlängerung einmalig war und mit dem Mieter vereinbart wurde.
Tipp: Soll der Abrechnungszeitraum verändert werden ist es weniger riskant zwei Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Die erste Abrechnung von Beginn des alten bis zum Beginn des neuen Abrechnungszeitraums und danach wieder für einem Zeitraum von maximal 12 Monaten.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 316/10
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Grundsätzlich darf der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten maximal 12 Monate betragen. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen.
Das bedeutet der Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate betragen. In § 556 Abs. 4 BGB steht ausdrücklich, dass eine Vereinbarung, die davon abweicht, unwirksam ist.
Dennoch hat der BGH in seinem Urteil vom 27. Juli 2011 dem Vermieter Recht gegeben, der mit dem Metier eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraumes vereinbart hat, da der Vermieter die Abrechnungszeit umstellen wollte.
Wichtig war hier, dass diese Verlängerung einmalig war und mit dem Mieter vereinbart wurde.
Tipp: Soll der Abrechnungszeitraum verändert werden ist es weniger riskant zwei Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Die erste Abrechnung von Beginn des alten bis zum Beginn des neuen Abrechnungszeitraums und danach wieder für einem Zeitraum von maximal 12 Monaten.
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"Betriebskostenspiegel für Deutschland" reicht nicht aus
Betriebskostenabrechnung: "Betriebskostenspiegel für Deutschland" reicht nicht aus
Betriebskosten: Grundsatz der Wirtschaftlichkeit muss beachtet werden
Der Hinweis auf "Betriebskostenspiegel für Deutschland" - reicht für die Darlegung eines Verstoßes nicht aus.
Wenn der Mieter vermutet, der Vermieter hält sich bei der Betriebskostenabrechnung nicht an den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB enthaltenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, muss er dies hinreichend darlegen und auch beweisen.
In diesem Fall versuchte dies der Mieter mit dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" - herausgegeben vom Deutschen Mieterbund e.V.
Der BGH entschied, dass dieser Betriebskostenspiegel zu allgemein sei und für den Nachweis des Wirtschaftlichkeitsgebotes ungeeignet ist.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 340/10
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Betriebskosten: Grundsatz der Wirtschaftlichkeit muss beachtet werden
Der Hinweis auf "Betriebskostenspiegel für Deutschland" - reicht für die Darlegung eines Verstoßes nicht aus.
Wenn der Mieter vermutet, der Vermieter hält sich bei der Betriebskostenabrechnung nicht an den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB enthaltenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, muss er dies hinreichend darlegen und auch beweisen.
In diesem Fall versuchte dies der Mieter mit dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" - herausgegeben vom Deutschen Mieterbund e.V.
Der BGH entschied, dass dieser Betriebskostenspiegel zu allgemein sei und für den Nachweis des Wirtschaftlichkeitsgebotes ungeeignet ist.
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Anpassung der Vorauszahlung
Am 18. Mai 2011 stellte der BGH zwei wichtige Grundlagen zur Wirksamkeit der Anpassungserklärung von Betriebskosten klar.
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei, nach einer Abrechnung, schriftlich eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Was ist hierbei zu beachten?
1. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann noch möglich, wenn die folgende Abrechnungsperiode bereits abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
2. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 271/10
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Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei, nach einer Abrechnung, schriftlich eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Was ist hierbei zu beachten?
1. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann noch möglich, wenn die folgende Abrechnungsperiode bereits abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
2. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich.
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Mietminderung und Betriebskostenabrechnung
Mietminderungen werden von der Gesamtmiete, also der Kaltmiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung, abgezogen.
Wie erstelle ich nun eine korrekte Betriebskostenabrechnung?
Der BGH wertet diese Frage als "Scheinproblem" ab. Nun "scheinbar" müssen die Richter keine Betriebskostenabrechnung erstellen. Es gibt verschiedene Methoden nach einer Mietminderung die Betriebskosten-Abrechnung zu erstellen. Besprechen Sie dies bitte mit Ihrem Rechtsanwalt.
Hier ein Beispiel:
Am einfachsten und mit den wenigsten möglichen Fehlerquellen ist es, die gesamte Mietminderung von der Kaltmiete abzuziehen und die Vorauszahlungen für die Betriebskosten, trotz Mietminderung, weiter voll anzusetzen.
Beispiel:
Kaltmiete: 500 €, Betriebskostenvorauszahlung: 200 €, Gesamtmiete: 700 €
Mietminderung: 10 %, also 70 €,
geminderte Kaltmiete: 430 €, Betriebskostenvorauszahlung: 200 €, Gesamtmiete: 630 €
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 223/10
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Wie erstelle ich nun eine korrekte Betriebskostenabrechnung?
Der BGH wertet diese Frage als "Scheinproblem" ab. Nun "scheinbar" müssen die Richter keine Betriebskostenabrechnung erstellen. Es gibt verschiedene Methoden nach einer Mietminderung die Betriebskosten-Abrechnung zu erstellen. Besprechen Sie dies bitte mit Ihrem Rechtsanwalt.
Hier ein Beispiel:
Am einfachsten und mit den wenigsten möglichen Fehlerquellen ist es, die gesamte Mietminderung von der Kaltmiete abzuziehen und die Vorauszahlungen für die Betriebskosten, trotz Mietminderung, weiter voll anzusetzen.
Beispiel:
Kaltmiete: 500 €, Betriebskostenvorauszahlung: 200 €, Gesamtmiete: 700 €
Mietminderung: 10 %, also 70 €,
geminderte Kaltmiete: 430 €, Betriebskostenvorauszahlung: 200 €, Gesamtmiete: 630 €
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 223/10 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen
Betriebskostenabrechnung Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen
Auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält, darf ein Vermieter bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammen fassen, wenn diese über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 151/10
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Auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält, darf ein Vermieter bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammen fassen, wenn diese über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 151/10 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat
Betriebskostenabrechnung Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat
Innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist, darf der Vermieter zu Lasten des Mieters, die Abrechnung korrigieren, auch wenn er dem Mieter schon ein Guthaben ausbezahlt hat.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 269/09
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist, darf der Vermieter zu Lasten des Mieters, die Abrechnung korrigieren, auch wenn er dem Mieter schon ein Guthaben ausbezahlt hat.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 269/09 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Wenn sich Mieter nicht innerhalb von 12 Monaten rührt, muss er zahlen
Betriebskostenabrechnung Wenn sich Mieter nicht innerhalb von 12 Monaten rührt, muss er zahlen
Der Vermieter rechnete pauschal bezahlte Betriebskosten ab. Dies muss der Mieter binnen 12 Monaten seit Erhalt der Abrechnung beanstanden.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 148/10
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Der Vermieter rechnete pauschal bezahlte Betriebskosten ab. Dies muss der Mieter binnen 12 Monaten seit Erhalt der Abrechnung beanstanden.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 148/10 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Einwendefrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln
Betriebskostenabrechnung Einwendefrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln
Erst wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat, beginnt die Einwendungsfrist zu laufen.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 27/10
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Erst wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat, beginnt die Einwendungsfrist zu laufen.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 27/10 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Vermieter darf Werte von ungeeichten Zählern verwenden
Betriebskostenabrechnung Vermieter darf Werte von ungeeichten Zählern verwenden
Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die Werte seiner ungeeichten Zähler richtig sind, darf er die Messwerte dieser Zähler verwenden.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 112/10
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Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die Werte seiner ungeeichten Zähler richtig sind, darf er die Messwerte dieser Zähler verwenden.
Download BGH-Urteil BGH VIII ZR 112/10 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
BGH erklärt Klausel zur Wasserabrechnung für unwirksam
Betriebskostenabrechnung BGH erklärt Klausel zur Wasserabrechnung für unwirksam
Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die vom Verbrauch unabhängigen Kosten für die Wasserversorgung (z.B. Grundkosten) uneingeschränkt nach dem Verbrauch abzurechnen ist unzulässig. Die Klausel bedeute eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Denn bei erheblichem Wohnungsleerstand führe sie "zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter".
Grundsätzlich bestünden allerdings keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass wohl die meisten Vermieter auch die festen Grundkosten anteilig nach Verbrauch abrechnen. Dies sei erst dann nicht mehr zulässig, wenn wegen Leerstands in einem größeren Teil der Wohnungen überhaupt kein Wasserverbrauch mehr anfällt, so dass die verbliebenen Mieter die auf diese Wohnungen entfallenden Grundkosten voll übernehmen müssten.
Tipp:Die Grundgebühren extra aufführen und auf die Wohneinheiten verteilen.
Download BGH-Urteil vom 06.10.2010 - BGH VIII ZR 183/09
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Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die vom Verbrauch unabhängigen Kosten für die Wasserversorgung (z.B. Grundkosten) uneingeschränkt nach dem Verbrauch abzurechnen ist unzulässig. Die Klausel bedeute eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Denn bei erheblichem Wohnungsleerstand führe sie "zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter".
Grundsätzlich bestünden allerdings keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass wohl die meisten Vermieter auch die festen Grundkosten anteilig nach Verbrauch abrechnen. Dies sei erst dann nicht mehr zulässig, wenn wegen Leerstands in einem größeren Teil der Wohnungen überhaupt kein Wasserverbrauch mehr anfällt, so dass die verbliebenen Mieter die auf diese Wohnungen entfallenden Grundkosten voll übernehmen müssten.
Tipp:Die Grundgebühren extra aufführen und auf die Wohneinheiten verteilen.
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Hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug läuft bei Schonfristzahlung nicht ins Leere
Bislang war nicht eindeutig geklärt, ob in Falle der Zahlung durch den Mieter nach Zugang der Kündigung, die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wirksam ist.
Auch wenn die rückständigen Mieten nach der fristlosen Kündigung vom Mieter bezahlt wurden, dürfte das Vertrauen des Vermieters in die Zahlungsfähig- oder Zahlungswilligkeit
seines Mieters erschüttert sein.
Der BGH hat nun in zwei Urteilen vom 19. September 2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung auch nach
einer Schonfristzahlung ihre Wirksamkeit behält. Wenn diese auf demselben Sachverhalt beruht. Zur Begründung führte der BGH unter Anderem aus, dass eine hilfsweise erklärte
ordentliche Kündigung nach dem Willen des Vermieters auch dann zum Tragen kommen soll, wenn die außerordentliche Kündigung nachträglich, also beispielsweise durch die Zahlung
in der Schonfrist unwirksam wird. Somit möchte der Vermieter dem Mieter zu verstehen geben, dass er das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Zahlungen in jedem Fall beenden
möchte.
Pressemitteilung - BGH VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Pressemitteilung - BGH VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Eine Kündigung ist auch bei älteren Mietrückständen wirksam
Die Vermieterin kündigte im November wegen Mietrückständen aus den Monaten Februar bis April desselben Jahres fristlos.
Im August wurde die Mieterin erfolglos wegen der Mietrückstände abgemahnt. Die Mieterin zog nicht aus und die Vermieterin erhob Räumungsklage.
Diese war vor dem Amtsgericht erfolgreich, wurde aber vom Berufungsgericht abgewiesen, weil die Richter dort der Auffassung waren,
dass aufgrund § 314 Abs. 3 BGB die fristlose Kündigung unwirksam sei,
da die Kündigung nicht in angemessener Zeit ausgesprochen wurde.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass § 314 Abs. 3 im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet, weil die §§ 543 und 569 BGB hierfür keine Fristbeschränkung beinhalten.
Das Urteil ist zu begrüßen, da es der gut gemeinten Praxis vieler Vermieter entspricht, dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, rückständige Mieten zu begleichen und nicht sofort zu kündigen. Würde diese Gutmütigkeit bestraft, müssten Vermieter sofort nach dem Eintritt der im Gesetz geregelten Gründe kündigen.
Pressemitteilung - BGH VIII ZR 296/15
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass § 314 Abs. 3 im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet, weil die §§ 543 und 569 BGB hierfür keine Fristbeschränkung beinhalten.
Das Urteil ist zu begrüßen, da es der gut gemeinten Praxis vieler Vermieter entspricht, dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, rückständige Mieten zu begleichen und nicht sofort zu kündigen. Würde diese Gutmütigkeit bestraft, müssten Vermieter sofort nach dem Eintritt der im Gesetz geregelten Gründe kündigen.
Pressemitteilung - BGH VIII ZR 296/15 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Wie weit reicht der Kündigungsschutz bei einem Mieter während eines Verbraucherinsolvenzverfahrens?
Der Mieter zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Mietschulden summierten sich in dieser Zeit
auf fast 15.000 €. Der Mieter beantragte im Mai 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren, dass im Juni 2010 eröffnet wurde.
Die Treuhänderin (der Insolvenzverwalter) erklärte am 01. Juli 2010 die „Freigabe“ des Mietverhältnisses.
Grundsätzlich kann sich ein Mieter auf die Kündigungssperre gemäß § 112 InsO berufen. In diesem Fall gilt dieser Schutz nicht, wenn eine Freigabe des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
Der BGH hat in diesem Fall entschieden, dass die Kündigungssperre mit Wirksamkeit der Enthaftungserklärung („Freigabeerklärung“) aufgehoben ist und eine außerordentliche und fristlose Kündigung auch auf die Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens aufgelaufen und entstanden sind.
Download BGH-Urteil vom 17.06.2015 - BGH VIII ZR 19/14
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Grundsätzlich kann sich ein Mieter auf die Kündigungssperre gemäß § 112 InsO berufen. In diesem Fall gilt dieser Schutz nicht, wenn eine Freigabe des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
Der BGH hat in diesem Fall entschieden, dass die Kündigungssperre mit Wirksamkeit der Enthaftungserklärung („Freigabeerklärung“) aufgehoben ist und eine außerordentliche und fristlose Kündigung auch auf die Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens aufgelaufen und entstanden sind.
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Eigenbedarfskündigung: welche Begründung ist erforderlich?
(Muss der Lebenspartner der Tochter namentlich benannt werden?)
Die Tochter des Vermieters wollte von Ihrer 80 m² Wohnung, zusammen mit Ihrem Lebenspartner in die Doppelhaushälte umziehen. Der Mieter des Hauses wollte
den Namen des Lebenspartner mitgeteilt bekommen.
Im Falle einer Eigenbedarfskündigung ist die Begründungserfordernis erfüllt, wenn der Vermieter angibt, dass seine Tochter mit ihrem Lebenspartner die Wohnung benötigt, um einen eigenen Hausstand zu begründen und weil die Wohnung größer ist. Nicht erforderlich ist es, den Lebensgefährten namentlich zu benennen.
Das Begründungserfordernis in § 573 Abs. 3 BGB soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt.
Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson - hier die Tochter - identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.
Download BGH-Urteil vom 30.04.2014 - BGH VIII ZR 284/132
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Im Falle einer Eigenbedarfskündigung ist die Begründungserfordernis erfüllt, wenn der Vermieter angibt, dass seine Tochter mit ihrem Lebenspartner die Wohnung benötigt, um einen eigenen Hausstand zu begründen und weil die Wohnung größer ist. Nicht erforderlich ist es, den Lebensgefährten namentlich zu benennen.
Das Begründungserfordernis in § 573 Abs. 3 BGB soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt.
Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson - hier die Tochter - identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.
Download BGH-Urteil vom 30.04.2014 - BGH VIII ZR 284/132 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung darf der Höhe nach unbegrenzt sein
Ist eine Bürgschaft für Mietzahlungen, ebenso wie die Kaution gemäß
§ 551 BGB Absatz 1 und 4 auf drei Monatsmieten begrenzt?
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vorschriften des § 551 BGB Absatz 1 und 4, die die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzen, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.
Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.
Download BGH-Urteil vom 10.04.2013 - BGH VIII ZR 379/12
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vorschriften des § 551 BGB Absatz 1 und 4, die die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzen, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.
Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.
Download BGH-Urteil vom 10.04.2013 - BGH VIII ZR 379/12 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Ein bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbarer Eigenbedarf
Wann liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, das den Vermieter daran hindert, ein Mietverhältnis gemäß
§ 573 Absatz 2, 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen?
Der Bundesgerichtshof hat die beiden vorinstanzlichen Urteile bestätigt und dem Vermieter recht gegeben. In diesem Fall konnte klar nachgewiesen werden, dass bei Vertragsunterzeichnung der Eigenbedarf nicht absehbar war.
Download BGH-Urteil vom 20.03.2013 - BGH VIII ZR 233/12
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Der Bundesgerichtshof hat die beiden vorinstanzlichen Urteile bestätigt und dem Vermieter recht gegeben. In diesem Fall konnte klar nachgewiesen werden, dass bei Vertragsunterzeichnung der Eigenbedarf nicht absehbar war.
Download BGH-Urteil vom 20.03.2013 - BGH VIII ZR 233/12 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Anforderung an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters
Bei Zahlungsverzug des Mieters darf eine ordentliche Kündigung
nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB erfolgen, ohne dass die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sind.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB,die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann.
Der Zweck der Vorschrift besteht darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße. Zudem hat der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm die Problematik bekannt sein musste.
Download BGH-Urteil vom 10.10.2012 - BGH VIII ZR 107/12
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB erfolgen, ohne dass die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sind.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB,die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann.
Der Zweck der Vorschrift besteht darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße. Zudem hat der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm die Problematik bekannt sein musste.
Download BGH-Urteil vom 10.10.2012 - BGH VIII ZR 107/12 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Eigenbedarfskündigung zur Nutzung der Mietswohnung für berufliche Zwecke ist zulässig
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands
mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß
§ 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der
Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.
Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.
Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.
Download BGH-Urteil vom 18.07.2012 - BGH VIII ZR 1/11
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.
Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.
Download BGH-Urteil vom 18.07.2012 - BGH VIII ZR 1/11 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht bezahlt: fristlose Kündigung auch ohne Zahlungsklage
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands
mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß
§ 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der
Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.
Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.
Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.
Download BGH-Urteil vom 18.07.2012 - BGH VIII ZR 1/11
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Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.
Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.
Download BGH-Urteil vom 18.07.2012 - BGH VIII ZR 1/11 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Unberechtigte Mietminderung führte zu fristloser Kündigung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB
der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt.
Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.
Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.
Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.
Download BGH-Urteil vom 11.07.2012 - BGH VIII ZR 138/11
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.
Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.
Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.
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Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung
Der Vermieter darf nur bei einem berechtigten Interesse das Mietverhältnis kündigen. Ein berechtigtes Interesse liegt nach
§ 573 BGB insbesondere auch dann vor,
wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes
gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würd.
Grund für die ordentliche Kündigung darf nicht eine höhere Miete bei Neuvermietung oder die Veräußerung des Wohneingentums sein.
Download BGH-Urteil vom 08.06.2011 - BGH VIII ZR 226/09
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Grund für die ordentliche Kündigung darf nicht eine höhere Miete bei Neuvermietung oder die Veräußerung des Wohneingentums sein.
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Fristlose Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung ist zulässig
Der BGH hat entschieden, dass eine fortlaufende und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung eine so
gravierende Vertragsverletzung ist, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt.
Download BGH-Urteil vom 01.06.2011 - BGH VIII ZR 91/10
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Der Samstag ist kein Werktag
Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach
§ 556b Abs. 1 BGB oder entsprechendem Vertragsklauseln einzuhalten hat,
ist der Sonnabend bzw. Samstag nicht als Werktag mitzuzählen.
Download BGH-Urteil vom 13.07.2010 - BGH VIII ZR291/09
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Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nur bei einer zu Mietbeginn renovierten Wohnung
Unter dem Begriff Schönheitsreparaturen sind die malermäßigen Instandsetzungen und Erhaltungen einer Wohnung zusammen gefasst. Diese Arbeiten sind Teil der
gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters. In der Praxis wird diese Verpflichtung mittels einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag
auf den Mieter übertragen.
In der Vergangenheit hat der der BGH eine Vielzahl von Voraussetzungen zur Wirksamkeit dieser Vereinbarungen aufgestellt.
Ziel der Rechtsprechung des BGH sollte sein, dass ein Vermieter vom Mieter nicht verlangen kann, dass eine unrenovierte Wohnung durch den Mieter in einen deutlich besseren Zustand versetzt wird und dadurch eine Benachteiligung des Mieters zu verhindern.
Die Praxis sieht oft so aus, dass Vermieter sich mit Mietern auseinander setzen müssen, weil eine frisch renovierte Wohnung in einem augenscheinlich schlechteren Zustand zurückgegeben wird.
Die mieterfreundliche Rechtsprechung kann zu weiteren gerichtlichen Auseinandersetzungen führen, wenn die Frage ungeklärt bleibt, inwieweit auch kleine Mängel dazu führen können, dass eine Wohnung als unrenoviert gilt.
So kann nur Empfohlen werden, die Mietverträge von Haus & Grund in der jeweils aktuellen Fassung zu verwenden und den tatsächlichen Zustand einer renovierten Wohnung detailliert im Übergabeprotokoll des Mietvertrages festzuhalten.
Download BGH-Urteil vom 18.03.2015 - BGH VIII ZR 185/14
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
In der Vergangenheit hat der der BGH eine Vielzahl von Voraussetzungen zur Wirksamkeit dieser Vereinbarungen aufgestellt.
Ziel der Rechtsprechung des BGH sollte sein, dass ein Vermieter vom Mieter nicht verlangen kann, dass eine unrenovierte Wohnung durch den Mieter in einen deutlich besseren Zustand versetzt wird und dadurch eine Benachteiligung des Mieters zu verhindern.
Die Praxis sieht oft so aus, dass Vermieter sich mit Mietern auseinander setzen müssen, weil eine frisch renovierte Wohnung in einem augenscheinlich schlechteren Zustand zurückgegeben wird.
Die mieterfreundliche Rechtsprechung kann zu weiteren gerichtlichen Auseinandersetzungen führen, wenn die Frage ungeklärt bleibt, inwieweit auch kleine Mängel dazu führen können, dass eine Wohnung als unrenoviert gilt.
So kann nur Empfohlen werden, die Mietverträge von Haus & Grund in der jeweils aktuellen Fassung zu verwenden und den tatsächlichen Zustand einer renovierten Wohnung detailliert im Übergabeprotokoll des Mietvertrages festzuhalten.
Download BGH-Urteil vom 18.03.2015 - BGH VIII ZR 185/14 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.orgWände zu bunt gestrichen - Mieter muss Schadenersatz leisten
Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe der "neutral dekoriert" übernommenen Wohnung mit einem farbigen Anstrich
Die Beklagte hatte das Mietobjekt in weißer Farbe frisch gestrichen übernommen. Danach wurden einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) gestrichen und in diesem Zustand bei Mietende zurück gegeben.
Der Vermieter ließ die Wände wieder aufwändig mit weißer Farbe streichen. Der Fall kam vor Gericht und letztendlich wurde beim BGH geklärt, dass der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz hat.
Download BGH-Urteil vom 06.11.2013 - BGH VIII ZR 416/12
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Weitere Informationen zum Urteil bei www.openjur.de
Die Beklagte hatte das Mietobjekt in weißer Farbe frisch gestrichen übernommen. Danach wurden einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) gestrichen und in diesem Zustand bei Mietende zurück gegeben.
Der Vermieter ließ die Wände wieder aufwändig mit weißer Farbe streichen. Der Fall kam vor Gericht und letztendlich wurde beim BGH geklärt, dass der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz hat.
Download BGH-Urteil vom 06.11.2013 - BGH VIII ZR 416/12 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org Weitere Informationen zum Urteil bei www.openjur.de
Vermieter darf die Kaution während des Mietverhältnisses nicht antasten
Selbst wenn im Mietvertag eine Zusatzvereinbarung über die Verwendung der Mietkaution während der Mietzeit getroffen wurde, darf der Vermieter die Kaution nicht
zur Befriedigung seiner Forderungen verwenden, solange die Forderung strittig ist.
Download BGH-Urteil vom 07.05.2014 - BGH VIII ZR 234/13
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Der Vermieter kann einen Käufer schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu einer Mieterhöhung ermächtigen
Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsüberschreibung im Grundbuch und des damit
verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen,
ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.
Download BGH-Urteil vom 19.03.2014 - BGH VIII ZR 203/13
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Download BGH-Urteil vom 19.03.2014 - BGH VIII ZR 203/13 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.orgKeine Zustimmungsklage auf Mieterhöhung ohne wirksames Mieterhöhungsverlangen
In Rückersdorf reicht eine Begründung mit Nürnberger Mietenspiegel auch bei einem 30 %-igen Abschlag alleine nicht aus!
Ein Erhöhungsverlangen muss nach den Erfordernissen des 558a BGB gestellt werden.
Dir Richter des BGH schrieben hierzu:
"Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können."
Dies war bei der alleinigen Berufung auf den Nürnberger Mietenspiegel nicht der Fall.
Download BGH-Urteil vom 04.07.2014 - BGH V ZR 229/132
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Ein Erhöhungsverlangen muss nach den Erfordernissen des 558a BGB gestellt werden.
Dir Richter des BGH schrieben hierzu:
"Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können."
Dies war bei der alleinigen Berufung auf den Nürnberger Mietenspiegel nicht der Fall.
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Umlagefähigkeit von Renovierungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung
Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch
die Bauarbeiten beschädigten Dekoration.
Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB§ 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.
Die Richter des BGH schrieben hierzu:
"Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können."
Dies war bei der alleinigen Berufung auf den Nürnberger Mietenspiegel nicht der Fall.
Download BGH-Urteil vom 30.03.2011 - BGH VIII ZR 173/10
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Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB§ 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.
Die Richter des BGH schrieben hierzu:
"Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können."
Dies war bei der alleinigen Berufung auf den Nürnberger Mietenspiegel nicht der Fall.
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Bei Schwarzarbeit gibt es kein Geld zurück
Für die Ausführung von Arbeiten zum Dachbodenausbau war ein Werklohn von 10.000 Euro ohne Umsatzsteuer vereinbart.
Nach Durchführung der Arbeiten stellte der Unternehmer eine Rechnung über diesen Betrag ohne Ausweis der Umsatzsteuer,
den der Auftraggeber auch zahlte.
Der Auftraggeber stellte Mängel fest und verlangte eine Rückzahlung von 8.300 Euro.
Der Auftragnehmer kann keine Rückzahlung verlangen.
Der Unternehmer hat bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) verstoßen, indem er mit dem Auftraggeber vereinbart hat, dass für den Werklohn keine Rechnung mit Steuerausweis gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte. Der Auftraggeber hat dies auch zu seinem Vorteil ausgenutzt. Der Werkvertrag ist daher nichtig.
Download BGH-Urteil vom 11.06.2015 - BGH VII ZR 216/14
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Der Auftraggeber stellte Mängel fest und verlangte eine Rückzahlung von 8.300 Euro.
Der Auftragnehmer kann keine Rückzahlung verlangen.
Der Unternehmer hat bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) verstoßen, indem er mit dem Auftraggeber vereinbart hat, dass für den Werklohn keine Rechnung mit Steuerausweis gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte. Der Auftraggeber hat dies auch zu seinem Vorteil ausgenutzt. Der Werkvertrag ist daher nichtig.
Download BGH-Urteil vom 11.06.2015 - BGH VII ZR 216/14 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.orgSchließanlage: der Verbleib eines Schlüssels ist unbekannt. Wann ist der Mieter zum Schadenersatz verpflichtet?
Wenn ein Schlüssel einer Schließanlage nicht mehr vorhanden ist, reicht es nicht aus den fehlenden Schlüssel zu ersetzen. Durch den Verlust ist
die Schließanlage substantiell beschädigt und kann aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen, falls eine
missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist.
Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels ist noch kein Eingriff in die Substanz der Schließanlage. Die Mietsache erleidet durch den Verlust eines Schlüssel auch keine Wertminderung. Weiter führt das Gericht aus, dass es nicht reicht, einen Ersatzschlüssel anfertigen zu lassen, da sich mit dem unauffindbaren Schlüssel immer noch Unbefugte Zutritt zum Haus verschaffen können.
Erst der Austausch der Schließanlage ist eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die der Mieter aber auch erst nach der Durchführung bezahlen muss.
Download BGH-Urteil vom 05.03.2014 - BGH VIII ZR 205/13
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels ist noch kein Eingriff in die Substanz der Schließanlage. Die Mietsache erleidet durch den Verlust eines Schlüssel auch keine Wertminderung. Weiter führt das Gericht aus, dass es nicht reicht, einen Ersatzschlüssel anfertigen zu lassen, da sich mit dem unauffindbaren Schlüssel immer noch Unbefugte Zutritt zum Haus verschaffen können.
Erst der Austausch der Schließanlage ist eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die der Mieter aber auch erst nach der Durchführung bezahlen muss.
Download BGH-Urteil vom 05.03.2014 - BGH VIII ZR 205/13 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.orgKein Anspruch auf unangemessen hohe Abschleppkosten
Wirtschaftlichkeitsgebot begrenzt Ersatzpflicht
Die Ersatzpflicht des Falschparkers wird durch das Wirtschaftlichkeitsgebot begrenzt. Er hat nur diejenigen Aufwendungen zu erstatten, die ein verständiger und wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Besitzers der Parkflächen machen würde. Maßgeblich ist, wie hoch die ortsüblichen Kosten für das Abschleppen und die unmittelbar mit der Vorbereitung des Abschleppvorgangs verbundenen Dienstleistungen sind. Regionale Unterschiede sind zu berücksichtigen.
Download BGH-Urteil vom 04.07.2014 - BGH V ZR 229/132
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Die Ersatzpflicht des Falschparkers wird durch das Wirtschaftlichkeitsgebot begrenzt. Er hat nur diejenigen Aufwendungen zu erstatten, die ein verständiger und wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Besitzers der Parkflächen machen würde. Maßgeblich ist, wie hoch die ortsüblichen Kosten für das Abschleppen und die unmittelbar mit der Vorbereitung des Abschleppvorgangs verbundenen Dienstleistungen sind. Regionale Unterschiede sind zu berücksichtigen.
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Gemietetes Wohnobjekt als Geschäftsadresse ist gewerbliche Nutzung
Der Mieter eines Einfamilienhauses hat gegenüber dem Gewerbeamt seine Privatadresse als Betriebsstätte angegeben. Somit lag hier eine Vertragsverletzung vor,
die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt.
Der Mieter des Einfamilienhauses, der nach der Kündigung zur Räumung verurteilt wurde, wollte die Einstellung der Zwangsvollstreckung erreichen, da er das Haus als Wohnung nutzt und dort weder Kunden und Mitarbeiter empfange.
Der Vermieter war mit der gewerblichen Nutzung des Hauses nicht einverstanden und hat den Mieter aufgefordert, diese zu unterlassen. Der Mieter setzte die gewerbliche Nutzung fort, sodass der Vermieter das Mietverhältnis schließlich kündigte.
Amts- und Landgericht verurteilten den Mieter zur Räumung. Der BGH bestätigte die Urteile.
Download BGH-Urteil vom 31.07.2013 - BGH VIII ZR 149/13
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Weitere Informationen zum Urteil bei www.openjur.de
Der Mieter des Einfamilienhauses, der nach der Kündigung zur Räumung verurteilt wurde, wollte die Einstellung der Zwangsvollstreckung erreichen, da er das Haus als Wohnung nutzt und dort weder Kunden und Mitarbeiter empfange.
Der Vermieter war mit der gewerblichen Nutzung des Hauses nicht einverstanden und hat den Mieter aufgefordert, diese zu unterlassen. Der Mieter setzte die gewerbliche Nutzung fort, sodass der Vermieter das Mietverhältnis schließlich kündigte.
Amts- und Landgericht verurteilten den Mieter zur Räumung. Der BGH bestätigte die Urteile.
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Erben haften nicht persönlich für Miete des Verstorbenen
Ein Mieter stirbt, das Wohnraummietverhältnis geht auf die Erben über. Diese kündigen das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist.
Die Wohnung hat Schäden und wurde nicht vollständig geräumt. Auch die Mietzahlungen innerhalb der Kündigungsfrist wurden nicht geleistet.
Müssen Erben hierfür persönlich haften?
Das Erbe reicht nicht zur Befriedigung der Ansprüche des Vermieters. Erben müssen in diesem Fall nicht mit Ihrem eigenen Vermögen haften (Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB), wen das Mietverhältnis innerhalb der im § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist (innerhalb eines Monats) beendet wird. In diesem Fall, sind die nach dem Tod des Mieters fällig werdende Forderungen keine Nachlassverbindlichkeiten. Die Erben können dann die Haftung auf den Nachlass beschränken und haften nicht mit Ihrem eigenen Vermögen.
Download BGH-Urteil vom 23.01.2013 - BGH VIII ZR 68/12
Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org
Weitere Informationen zum Urteil bei www.openjur.de
Das Erbe reicht nicht zur Befriedigung der Ansprüche des Vermieters. Erben müssen in diesem Fall nicht mit Ihrem eigenen Vermögen haften (Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB), wen das Mietverhältnis innerhalb der im § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist (innerhalb eines Monats) beendet wird. In diesem Fall, sind die nach dem Tod des Mieters fällig werdende Forderungen keine Nachlassverbindlichkeiten. Die Erben können dann die Haftung auf den Nachlass beschränken und haften nicht mit Ihrem eigenen Vermögen.
Download BGH-Urteil vom 23.01.2013 - BGH VIII ZR 68/12 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org Weitere Informationen zum Urteil bei www.openjur.de
Werk- oder Dienstvertrag - darf dem Dienstleister bei mangelhafter Ausführung des Winterdienstes Geld abgezogen werden?.
Ist ein "Winterdienstvertrag" ein Werk- oder ein Dienstvertrag?
Diese Frage ist entscheidend, wenn es darum geht, ob Gelder einbehalten werden können, wenn die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden sind. Der BGH hat jetzt entschieden, dass es sich um einen Werkvertrag handelt und somit Minderleistungen in Abzug gebracht werden können.
Download BGH-Urteil vom 30.03.2011 - BGH VIII ZR 173/10
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Diese Frage ist entscheidend, wenn es darum geht, ob Gelder einbehalten werden können, wenn die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden sind. Der BGH hat jetzt entschieden, dass es sich um einen Werkvertrag handelt und somit Minderleistungen in Abzug gebracht werden können.
Download BGH-Urteil vom 30.03.2011 - BGH VIII ZR 173/10 Weitere Informationen zum Urteil bei www.dejure.org